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20年20城长沙楼市二十年 房价洼地初长成
发布日期:2019-08-31

  1998年7月3日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配,实住房分配货币化。同年8月13日,长沙市出台《长沙市职工住房货币分配方案》和《长沙市1999年深化住房制度改革方案》:自1999年1月1日开始,长沙和全国同步进入职工住房货币分配的新时期,同时也开启了长沙楼市20年的风云激荡。

  同样在1999年,焦点君也诞生在了华夏大地,在第一批敢于追逐互联网浪潮的追梦人中,肩负为用户找好房的使命,前行至今。

  说到长沙,每一个买房人和地产人心中立马会浮现出两个字——洼地。的确,相比较其他的新一线城市,长沙在稳房价方面的成就的确为人称道。

  从2000年到2019年,长沙房价仅从2392元/平涨至万字出头,这在新一线城市中是绝无仅有的。

  更难能可贵的是,长沙的人均住房面积居然也跟上了房价涨幅。在20世纪和21世纪交替的几年间,正值长沙楼市快速发展的阶段,相关统计显示,从1999年至2004年5年内,长沙的商品房销售1200多万平方米,人均住房面积达到10.05平方米。而根据长沙晚报报道,2017年,长沙市的人均住房面积已达到59.1平方米。

  早期楼市调控以国家宏观调控为主,各地制定相应实施细则,先后动用了货币、信贷、税费、土地等多种政策工具:

  1999年1月1日起,长沙在全市城镇实行住房货币分配。年初,央行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》,将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年8月,《长沙市1999年深化住房制度改革方案》和《长沙市职工住房货币分配实施方案》印发。

  2003年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次明确房地产的国民经济支柱地位,增加普通商品房供应;控制高档商品房建设;整顿规范房地产市场秩序;加强对土地市场宏观调控;继续推进现有公房出售;搞活住房二级市场。

  2004年8月31日起,长沙继续深入开展土地市场治理整顿;严格执行土地利用总体规划和年度计划。

  2005年,“国八条”《关于切实稳定住宅价格的通知》发出,稳房价不力要问责地方政府负责人,开启新中国历史上最艰巨的房价调控。

  2006年“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布,从6月1日起,长沙新开工商品房套型建筑面积90平方米以下的比重须达总面积的70%以上。

  2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布,购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

  2008年“国十三条”《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发布,应对金融危机,国家鼓励普通商品住房消费,房地产进入黄金时代。

  2010年,新“国十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布,长沙房价在经历了一轮暴涨后迎来新一轮调控。

  2011年新“国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布。

  2012年7月,国土资源部与住房和城乡建设部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》。

  2013年2月,国务院常务会议上推出“新国五条”,释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

  2014年3月,国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。

  2016年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。9月30日起,全国掀起限购风潮。

  2017年3月18日,长沙跟上限购脚步。除长沙市户籍外,均限购一套住宅。

  2017年5月20日,长沙对长沙市户籍也下了狠手,限购两套;除此之外拿房产证后两年才能交易,自此长沙迈入“双限”行列。

  2017年9月23日,长沙的限购限价限售等调控套餐再全面升级,外地买房人需在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明方能购买1套商品住房。

  2018年6月25日,长沙市发布《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,至此长沙市调控政策基本稳定延续至今。

  长沙炒房迹象自2017年实施多重限购以来已逐渐断绝,2018年的强力调控更是为长沙买房人打上了一剂强心针。以长沙625新政为分水岭,前后的长沙楼市产生了两种截然不同的局面。

  不论是土地市场还是新房市场,经过625新政的洗礼后均产生了不同程度的降温,这一情况更是随着房地产进入传统淡季后愈发明显:整个2019年春节假期,长沙市一共成交181套房,这可能是历年来最惨的返乡置业季。

  时至2019年年中,随着限价上行和调控满周岁,长沙房企和买房人的活跃度有了回暖之势。

  据中原数据显示,2019年前4个月,长沙内六区土地成交楼面价3667元每平方米,同比上涨22.03%,整体溢价率为7.69%,同比下滑7.3%,土地市场理性发展。另外,长沙内五区住宅成交226万平方米,同比上升0.78%。

  而在政策方面,长沙市调控依旧延续了2018年的政策,面对时不时涌出“XX城市限购松绑”、“XX城市取消限价”的消息,长沙依旧坚持严格调控不动摇,并在此基础上出台了公积金和契税调整等政策。

  自从2017年底长沙市拍出第一宗限房价地块以来,长沙的限价之旅就正式开始。

  截止今年7月,长沙已成交66宗限价地(包含双限地),今年上半年成交的有17宗,其中30余限价房产品已面世。

  从历史土拍数据不难发现,各个区域限价在拔高。推出长沙首宗限价地的雨花区牛头村从最初的7700到了9900,梅溪湖从9970到了12600,南湖新城从9900一跃到了12800……

  目前的长沙市场基本围绕政府制定的最高限价来运行,随着2018年限价项目的陆续入市,楼市稳中带涨已成定局。

  对于今后长沙房地产的发展趋势,长沙市住建委多次发文强调,将在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  长沙克而瑞分析,为保持房地产市场稳定运行,预计2019年长沙楼市调控将以稳为主,整体市场受政策影响下行趋势不变,但回落空间有限。得益于前期引进人口购房需求逐渐兑现,以及长沙内生和省内吸附的需求成为市场的主要支撑,楼市销售在2019年开始回暖,而随着价格稳定预期的进一步巩固,价格稳字当头,但基于成交量的带动以及政策的压制,涨幅空间有限。

  对今后长沙市房地产市场发展趋势,焦点君认为,稳房价依旧会是长沙楼市近中期的主旋律,为保障刚性购房需求、遏制投机炒房,长沙政府不遗余力地对外来炒房客甚至是自己人下狠手。纵观全国来看,长沙也是为数不多政府领导人公开表明“房价合理是我们优势”的城市。这两年长沙楼市的转变表明,在稳定房价稳定市场方面确实很有成效。

  不过值得购房者注意的是,长沙虽然在限价,不过限价呈上行的态势。未来长沙房价会在稳定中上涨,买房依旧是未来比现在价高,现在在比过去价高。返回搜狐,查看更多

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